Kế hoạch tổng thể Thu Thiem

Thu Thiem là gì

Thu Thiem là một khu đô thị mới được quy hoạch tổng thể trên bán đảo rộng 657 ha, được hình thành bởi một khúc quanh gấp khúc của sông Sài Gòn, đối diện trực tiếp với trung tâm lịch sử của Thành phố Hồ Chí Minh. Đơn vị hành chính này thuộc Thành phố Thủ Đức, khu vực đô thị hợp nhất đã sáp nhập các quận cũ số 2, 9 và Thủ Đức vào năm 2021. Trong sử dụng hàng ngày, "Thu Thiem" đề cập cụ thể đến ranh giới khu đô thị mới được xác định trong quy hoạch tổng thể của thành phố, chứ không phải toàn bộ quận.

Khu vực này nằm cách bờ sông khoảng 1 đến 4 km về phía đông so với trục kinh doanh hiện hữu của Quận 1 gồm các đường Lê Duẩn, Lê Lợi và Hàm Nghi. Từ đài quan sát của Tòa tháp Tài chính Bitexco, Công viên Trăng Khuyết bên trong Thu Thiem là cụm cần cẩu và các tấm bê tông mới đổ ngay đối diện. Hiện đã có ba cây cầu nối hai bên sông — Đường hầm Thu Thiem chạy dưới lòng sông, Cầu Thu Thiem 1 và Cầu Thu Thiem 2 kiểu dây văng thanh lịch khánh thành năm 2022. Hai cây cầu nữa cùng Tuyến Metro số 2 dự kiến sẽ được xây dựng trong những năm tới.

Mục tiêu quy hoạch đã duy trì sự ổn định đáng kể. Kể từ khái niệm ban đầu vào giữa những năm 1990, mọi kế hoạch tiếp theo đều định vị Thu Thiem như một đối tác của Quận 1 chứ không phải là sự thay thế — một nơi để đáp ứng sự phát triển về văn phòng, hội nghị, văn hóa và nhà ở mật độ cao mà cấu trúc di sản của trung tâm lịch sử không thể hấp thụ. Kế hoạch chủ đạo năm 2005 của Sasaki Associates đã giới thiệu các quy tắc chính thức vẫn chi phối việc xây dựng: tám khu vực chức năng, một trục trung tâm, một công viên công cộng hình lưỡi liềm và bờ sông được coi là ranh giới công cộng liên tục thay vì một rào cản.

Lịch sử ngắn gọn của quy hoạch tổng thể

Ý tưởng phát triển Thu Thiem bắt đầu từ năm 1996, khi Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xác định bán đảo này là địa điểm cho một “khu đô thị mới” nhằm tiếp nhận sự phát triển thương mại và dân cư trong tương lai. Sự phê duyệt của Thủ tướng được ban hành vào năm 1998. Khu đất ban đầu là một hỗn hợp mật độ thấp gồm các thửa ruộng, ao cá và các khu định cư không chính thức; việc tái phát triển yêu cầu di dời khoảng 14.600 hộ gia đình, một quá trình gây tranh cãi lớn và vẫn là chủ đề nóng trên các phương tiện truyền thông cho đến thập niên 2010. Báo cáo của Thanh tra Chính phủ năm 2018 và các phán quyết của tòa án sau đó đã xác định rằng một phần đáng kể của việc thu hồi đất ban đầu nằm ngoài ranh giới được phê duyệt chính thức, và một chương trình mở rộng về điều chỉnh bồi thường và xây dựng nhà ở tái định cư đã được triển khai để giải quyết các khiếu nại này từ đó đến nay.

Công ty thiết kế đô thị Sasaki Associates có trụ sở tại Boston đã được lựa chọn thông qua cuộc thi quốc tế để lập bản quy hoạch tổng thể chi tiết tỷ lệ 1/2.000, được chính thức hóa vào năm 2005. Bản quy hoạch này giữ lại hai khu bảo tồn đầm lầy hiện có, tổ chức phát triển xung quanh trục chính Bắc-Nam nối sông với rìa nội địa, và dành một dải không gian công cộng hình trăng khuyết dài — The Crescent — uốn cong qua bán đảo. Các khu vực chức năng được quy hoạch để kết hợp các mục đích sử dụng dân cư, thương mại và công cộng thay vì tách biệt chúng.

Việc triển khai hạ tầng bắt đầu được đẩy mạnh vào cuối thập niên 2000. Đường hầm Thu Thiem, một đường hầm ống chìm dài 1,49 km chạy dưới sông Sài Gòn, đã khánh thành vào năm 2011 — lúc đó là đường hầm sông lớn nhất Đông Nam Á và là dự án mang tính biểu tượng chính trị. Đường cao tốc Đông-Tây mà nó kết nối đã được hoàn thành song song, nối Quận 6 qua Quận 1 đến Thu Thiem và tiếp tục hướng về đường cao tốc Long Thành. Các đợt bàn giao dự án nhà ở đầu tiên — Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh và các giai đoạn đầu của Empire City do liên danh do Keppel Land dẫn đầu — bắt đầu từ năm 2014.

Thập kỷ 2020 đã mang lại sự gia tốc rõ rệt. Cầu Thu Thiem 2 khánh thành vào năm 2022 sau quá trình thi công gián đoạn kéo dài. Các dự án siêu cao tầng như Empire City, The Metropole Thu Thiem, The River Thu Thiem và Zeit River đều đang ở các giai đoạn khác nhau của thi công cao tầng hoặc bàn giao. Các cuộc đấu giá đất cho các lô đất thuộc Khu chức năng 1 — ban đầu được tiến hành vào cuối năm 2021 và bị hủy bỏ một phần khi những người trả giá cao nhất rút lui — đã được tái cấu trúc và đấu thầu lại, với một làn sóng phân bổ lô đất mới dự kiến sẽ diễn ra trong năm 2026 và 2027. Tuyến tàu điện ngầm số 2, sau nhiều năm thiết kế, đã có tuyến đường được xác nhận lại chạy vào Thu Thiem.

Tám khu chức năng

Kế hoạch của Sasaki chia Thu Thiem thành tám khu vực liền kề, mỗi khu vực có các quy định về hình thức, mục đích sử dụng được phép và đường chân trời đặc trưng riêng. Đi bộ từ bắc xuống nam bán đảo, bạn sẽ lần lượt đi qua cả tám khu vực này. Dưới đây là tóm tắt về từng khu vực. Nhấp vào để xem hướng dẫn đầy đủ.

Khu vực chức năng 1 — Trung tâm thương mại

Trái tim thương mại 100 ha của Thu Thiem và là nơi dự kiến đặt Trung tâm Tài chính Quốc tế đầu tiên của Việt Nam. Được thiết kế với chiều cao tòa nhà cao nhất trên bán đảo và mật độ sàn thương mại dày đặc nhất, Khu vực Chức năng 1 (FA1) là nơi các tòa tháp văn phòng lớn, các tòa nhà siêu cao tầng mang thương hiệu khách sạn và khuôn viên dịch vụ tài chính dự kiến sẽ mọc lên. Khu vực này bao gồm các lô đất đấu giá nổi tiếng (3-5, 3-8, 3-9, 3-12) và là khu đất được chú ý nhất trên thị trường bất động sản thương mại của Thành phố Hồ Chí Minh. Phía nam của FA1 giáp với Công viên Crescent.

Khu chức năng 2a — Khu dân cư phía Bắc

Một dải đất chủ yếu dành cho khu dân cư ngay phía bắc FA1, giáp với đường dẫn vào hầm Thu Thiem. Các khối nhà ở từ trung tầng đến cao tầng với khu bán lẻ ở tầng trệt, được thiết kế giảm dần chiều cao khi khu vực này tiến gần đến bờ sông. Một số dự án nhà ở đầu tiên tại Thu Thiem — bao gồm một phần của Sala Township và The River Thu Thiem — nằm trong hoặc liền kề với khu vực này.

Khu chức năng 2b — Khu dân cư

Là sự tiếp nối của khu dân cư phía bắc về phía đông đến bán đảo rộng hơn, với mật độ dân cư thấp hơn một chút và tập trung vào các cửa hàng bán lẻ quy mô khu dân cư. Các trường tiểu học quốc tế và phòng khám được quy hoạch tại đây.

Khu chức năng 3 — Khu dân cư hỗn hợp phía Tây

Bao quanh sườn phía tây của trục trung tâm, với sự kết hợp giữa khu dân cư trung tầng, nhà phố thấp tầng và các công viên nhỏ. Kết nối đi bộ thuận tiện đến Crescent và bến cầu Thu Thiem 2.

Khu chức năng 4 — Công cộng & Đa chức năng

Trung tâm công cộng của quy hoạch tổng thể. Được quy hoạch cho một khu phức hợp nhà hát opera và triển lãm, các địa điểm bảo tàng và mạng lưới không gian công cộng trung tâm. Các khối nhà hỗn hợp giữa các lô đất công cộng bao gồm khách sạn, căn hộ dịch vụ và các cửa hàng bán lẻ hỗ trợ.

Khu chức năng 5 — Khu hỗn hợp phía Nam

Phía nam dải công cộng trung tâm, FA5 chuyển sang mật độ thấp hơn và mặt tiền khối nhà dài hơn. Khu hỗn hợp dân cư và thương mại với diện tích không gian xanh đáng kể, mở ra hướng về Crescent.

Khu chức năng 6 — Công viên và Thương mại Crescent

Điểm nhấn của không gian công cộng tại Thu Thiem. Crescent là một khu công viên và hồ nước hình vòng cung rộng khoảng 50 ha, trải dài qua nửa phía nam của bán đảo, với các mặt tiền hỗn hợp dọc theo hai bên. Đây tương đương với Gardens by the Bay ở Marina Bay hoặc trục công viên Hudson Yards: trung tâm mà các khu vực còn lại hướng tới.

Khu chức năng 7 — Khu dân cư mật độ thấp

Khu vực có mật độ thấp được bố trí có chủ ý ở phía nam bán đảo. Khu dân cư quy mô nhà phố, biệt thự, cùng mạng lưới kênh rạch và công viên nhằm tạo sự tương phản với các khu vực phía bắc có mật độ cao và bảo tồn tầm nhìn từ sông. Hầu hết các biệt thự cao cấp ở Thu Thiem đều nằm ở đây.

Khu chức năng 8 — Công viên phía Nam & Bến du thuyền

Mũi phía nam của bán đảo, với điểm nhấn là một công viên công cộng rộng lớn và một bến du thuyền đang được quy hoạch. Theo thiết kế, khu vực này có mật độ xây dựng hạn chế — khu vực này tồn tại để mang đến cho Thu Thiem một điểm kết thúc mềm mại, xanh tươi thay vì một ranh giới đô thị cứng nhắc.

Cơ sở hạ tầng: Thu Thiem kết nối như thế nào

Một khu vực đô thị mới chỉ thực sự hoạt động hiệu quả khi có hệ thống kết nối tốt, và Thu Thiem đã phải xây dựng hệ thống kết nối từ đầu. Bán đảo bị bao quanh bởi nước ở ba phía; trước năm 2011 không có bất kỳ cây cầu nào, và lối vào duy nhất là một chuyến phà chậm từ Quận 1. Ngày nay có ba cây cầu đang hoạt động, cùng hai cây cầu khác và một tuyến metro đang được lên kế hoạch.

• Đường hầm Thu Thiem — dài 1,49 km, sáu làn xe, khánh thành năm 2011. Đây là tuyến đường huyết mạch chính nối đông-tây, kết thúc tại Đại lộ Đông-Tây (Đại lộ Võ Văn Kiệt) ở phía Quận 1.
• Cầu Thu Thiem 1 — Khai trương năm 2008, đây là cây cầu cũ hơn nối Thu Thiem với phía nam Quận 1 (hành lang Nguyễn Hữu Cảnh).
• Cầu Thu Thiem 2 (Cầu Ba Son) — Khai trương vào tháng 4 năm 2022. Đây là cầu dây văng có cột trụ trung tâm cao 113 mét, được thiết kế theo hình dáng cây đa, kết nối Ba Son ở Quận 1 trực tiếp với trung tâm Thu Thiem tại Lê Thanh Tôn. Hiện đã trở thành công trình hạ tầng mới được chụp ảnh nhiều nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh.
• Cầu Thu Thiem 3 — Được lên kế hoạch để nối Khu chức năng 6 với Quận 4. Thiết kế chi tiết đang được tiến hành, dự kiến khởi công vào cuối những năm 2020.
• Cầu Thu Thiem 4 — Sẽ kết nối Khu chức năng 7 với Quận 7, hoàn thiện vòng kết nối phía nam.
• Tuyến Metro 2 — Tuyến đường sắt đô thị thứ hai của TP.HCM, với ga Thu Thiem phục vụ các khu vực chức năng trung tâm. Lịch trình thi công đã bị lùi nhiều lần trong thập niên 2020; lộ trình được xác nhận gần đây nhất chạy từ Bến Thành qua Quận 3 và hướng tây bắc đến Tham Lương, với đoạn mở rộng về phía đông đến Thu Thiem dự kiến thực hiện trong giai đoạn sau.

Đối với các nhà đầu tư, nhịp độ mở cửa của các tuyến này là yếu tố duy nhất có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị vốn tại địa phương. Mỗi điểm giao cắt hoặc ga tàu mở cửa sẽ rút ngắn thời gian di chuyển đến cụm văn phòng Quận 1, mở rộng nhu cầu thuê nhà và góp phần vào quá trình tái định giá đất Thu Thiem đang diễn ra từ lâu.

Bản đồ quy hoạch tổng thể

Bản đồ dưới đây phác thảo tám khu vực chức năng với ranh giới gần đúng — hãy tham khảo các trang chi tiết về khu vực để biết các đường ranh giới chính thức. Nhấp vào đường viền khu vực để chuyển đến hướng dẫn đầy đủ về khu vực đó.

Phát triển bất động sản trong quy hoạch tổng thể

Thu Thiem là một trong những chương trình phát triển bất động sản tập trung nhất ở Đông Nam Á. Khoảng 50 dự án nhà ở và dự án hỗn hợp đã được đặt tên đang ở các giai đoạn khác nhau, từ sắp ra mắt đến đã bàn giao, với tổng giá trị phát triển cam kết vượt xa mười tỷ đô la Mỹ. Chúng tôi theo dõi danh sách đầy đủ từng dự án trong cơ sở dữ liệu dự án; các dự án quan trọng cần biết được tóm tắt tại đây.

Đã hoàn thành và đang bàn giao

• Sala Township — Dự án nhà ở quy mô lớn đầu tiên tại Thu Thiem, do Dai Quang Minh phát triển. Gồm các giai đoạn căn hộ, nhà phố và biệt thự. Khu dân cư lâu đời nhất trong phạm vi quy hoạch tổng thể.
• Empire City — Dự án đa chức năng ven sông hàng đầu, bao gồm tòa nhà siêu cao The Empire 88 và các giai đoạn nhà ở Empire City. Liên doanh do Keppel Land dẫn đầu cùng với Tien Phuoc và Tran Thai.
• The River Thu Thiem — Khu dân cư cao tầng ven sông do Refico phát triển. Ba tòa tháp, đã hoàn thành.

Đang thi công

• The Metropole Thu Thiem — Dự án phát triển khu dân cư và đa chức năng nhiều giai đoạn do SonKim Land và các đối tác thực hiện. Giai đoạn 1 đã bàn giao; các giai đoạn tiếp theo đang được triển khai.
• Zeit River — Dự án tiêu biểu tại Việt Nam của nhà phát triển Hàn Quốc GS E&C, nằm bên bờ sông tại Khu chức năng 2a.
• Eco Smart City — Dự án hỗn hợp chủ lực của Tập đoàn Lotte tại lô đất nổi bật gần cầu 1.

Sắp ra mắt và trong kế hoạch

Đợt ra mắt thế hệ thứ hai đang được chuẩn bị cho các lô đất đấu giá tại Khu chức năng 1 và một số lô đất tại Khu 3 và 6. Hãy theo dõi trang dự án sắp ra mắt để biết danh sách cập nhật. Tần suất ra mắt của các dự án này rất quan trọng: mỗi dự án sẽ định hình lại giá mỗi mét vuông thị trường phụ.

Triển vọng đầu tư

Thu Thiem nằm trong một phân khúc đặc biệt của thị trường bất động sản Việt Nam: giá tuyệt đối cao, tỷ suất sinh lời thấp và một kịch bản dài hạn gắn liền với việc hoàn thiện hạ tầng và sự phát triển của chương trình trung tâm tài chính. Có ba điểm đáng lưu ý cho bất kỳ ai đang xem xét đầu tư tại đây.

Lợi ích từ hạ tầng là có thật nhưng diễn ra theo từng giai đoạn. Mỗi lần khai trương cầu mới và mỗi cột mốc của tuyến metro đều đã tạo ra sự thay đổi đột phá về giá cho các bất động sản lân cận trong quá khứ, và không có lý do rõ ràng nào để cho rằng điều này sẽ thay đổi. Tuy nhiên, mô hình này diễn ra theo từng giai đoạn: Cầu 3 và 4 còn nhiều năm nữa mới hoàn thành, và đoạn Thu Thiem của Tuyến Metro 2 còn lâu hơn nữa. Trường hợp tăng giá vốn tại Thu Thiem về cơ bản là một trường hợp kéo dài từ 5 đến 10 năm, chứ không phải 2 năm.

Lợi suất không phải là yếu tố chính. Các bất động sản cao cấp tại Thu Thiem thường cho thuê với lợi suất gộp trong khoảng 3-4% — mức cạnh tranh trên toàn cầu, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức có thể đạt được tại Thảo Điền, các biệt thự An Phú hoặc phân khúc trung cấp tại Quận 7. Nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tiền mặt nên tìm kiếm cơ hội khác tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nhà đầu tư tìm kiếm tăng giá vốn gắn liền với một chiến lược phát triển đô thị cụ thể — loại nhà đầu tư từng đầu tư vào Marina Bay của Singapore vào năm 2005 hoặc Canary Wharf của London vào năm 1995 — chính là đối tượng mua tự nhiên tại Thu Thiem.

Hàng tồn kho dành cho người nước ngoài là hữu hạn và được phân phối chủ yếu ở giai đoạn đầu. Mỗi dự án đều bán hết 30% hàng tồn kho dành cho người nước ngoài trong các đợt mở bán đầu tiên. Đến khi dự án bàn giao, hàng tồn kho dành cho người nước ngoài thường chỉ còn là hàng chuyển nhượng, và thị trường thứ cấp thiếu tính thanh khoản. Những người mua cam kết theo con đường sở hữu nước ngoài nên lên kế hoạch tham gia ngay từ đợt mở bán đầu tiên thay vì chờ đợi.

Hướng dẫn sở hữu nước ngoài, quy trình mua từng bước, tổng quan về thuế, lợi nhuận và giải thích về quản lý của chúng tôi trình bày chi tiết các cơ chế hoạt động.

Cuộc sống tại Thu Thiem ngày nay

Thu Thiem của năm 2026 không còn là một công trường xây dựng, nhưng cũng chưa phải là một khu đô thị phát triển hoàn chỉnh. Khu đô thị Sala đã là một khu dân cư thực sự trong nhiều năm, với các gia đình quốc tế, một cụm quán cà phê và nhà hàng, và một cuộc sống đường phố đang phát triển. Empire City và The Metropole Thu Thiem đã mang lại thêm cư dân và làn sóng đầu tiên của các cửa hàng cao cấp. Các trường quốc tế nằm ở rìa quy hoạch tổng thể — bao gồm ISHCMC và Trường Quốc tế Anh — nằm trong khoảng cách đi bộ hoặc đi xe buýt ngắn từ nhiều khu dân cư.

Hàng ngày, cư dân thường di chuyển đến Quận 1 bằng dịch vụ gọi xe qua Cầu 2 hoặc qua đường hầm — mất từ năm đến mười phút ngoài giờ cao điểm, và từ mười lăm đến hai mươi phút trong giờ cao điểm. Khi hoàn thành, Công viên Crescent sẽ biến khu vực này thành nơi cư dân tích cực đi bộ và dành thời gian tại đây thay vì chỉ đi qua. Các khu vực chức năng phía nam vẫn còn yên tĩnh; trong vòng năm năm tới, đặc trưng của khu vực này sẽ được định hình bởi tốc độ khởi công xây dựng tại đó.

Để biết thực tế về cuộc sống tại Thảo Điền — vị trí các trường học, so sánh các lựa chọn chăm sóc sức khỏe, nơi ăn uống, cách thức vận chuyển thực tế và hướng dẫn dành riêng cho người nước ngoài — hãy tham khảo các hướng dẫn sinh hoạt chuyên biệt.

Kinh doanh xung quanh Thu Thiem

Hệ sinh thái kinh doanh địa phương đang phát triển nhanh chóng cùng với sự gia tăng tỷ lệ cư dân. Danh bạ của chúng tôi theo dõi các cơ sở F&B, bán lẻ, dịch vụ, y tế và giáo dục xung quanh quy hoạch tổng thể và các khu vực lân cận ngay gần Thảo Điền và An Phú. Nếu bạn điều hành một doanh nghiệp tại Thu Thiem, bạn có thể đăng ký miễn phí; các cấp độ xác minh và nổi bật cũng có sẵn.

Các diễn biến gần đây (2024–2026)

Hai năm qua, quy hoạch tổng thể đã chuyển từ giai đoạn ấp ủ lâu dài sang giai đoạn triển khai. Các điểm đáng chú ý:

• Tái đấu thầu và phân bổ lại các lô đất đấu giá thuộc Khu chức năng 1 sau khi hủy bỏ kết quả đấu thầu năm 2021.
• Giai đoạn bàn giao từ Metropole Thu Thiem, The River, Empire City và .
• Thiết kế chi tiết Cầu 3 và quy hoạch Cầu 4 đã được đẩy mạnh.
• Chính phủ tái khẳng định chương trình trung tâm tài chính và các khung pháp lý liên quan.
• Điều chỉnh bồi thường tái định cư cho cư dân đã bị di dời trước đó.

Để theo dõi thông tin mới nhất, xem tin tức Thu Thiem.

Các số liệu chính

Để tham khảo nhanh các con số, xem dải thông tin ở đầu trang này; để xem bảng tổng hợp theo dự án, xem cơ sở dữ liệu dự án.

Master plan FAQs

Thu Thiem là gì?

Thủ Thiêm là một khu đô thị mới được quy hoạch với diện tích 657 ha tại Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam, tọa lạc trên một bán đảo được hình thành bởi khúc cong của sông Sài Gòn, nằm ngay đối diện với khu trung tâm thương mại (CBD) của Quận 1. Khu vực này đang được phát triển thành khu trung tâm thương mại thứ hai và là trung tâm tài chính quốc tế đầu tiên của Việt Nam được xây dựng chuyên biệt, được tổ chức thành tám khu chức năng, kết nối với phần còn lại của thành phố thông qua các đường hầm, cầu và Tuyến tàu điện ngầm số 2 trong tương lai.

Thu Thiem nằm ở đâu chính xác?

Thu Thiem nằm ở mũi phía tây của Thành phố Thủ Đức (trước đây là Quận 2), được bao bọc bởi sông Sài Gòn ở ba phía. Khu trung tâm thương mại nằm cách Tòa tháp Tài chính Bitexco khoảng 600 mét về phía đông, bên kia sông, và được kết nối với Quận 1 thông qua Đường hầm Thu Thiem, Cầu Thu Thiem 1 và 2, cùng với Cầu Thu Thiem 3 và 4 đang được xây dựng.

Khu Thu Thiem rộng bao nhiêu và sẽ có bao nhiêu người sinh sống tại đó?

Quy hoạch tổng thể bao gồm 657 ha đất cùng với diện tích mặt nước xung quanh. Khi hoàn thành, khu vực này dự kiến sẽ có khoảng 150.000 cư dân thường trú và đón khoảng 220.000 người lao động và du khách vào ban ngày. Tổng diện tích sàn khi hoàn thiện được dự báo sẽ vượt quá 5 triệu mét vuông, bao gồm các khu vực dành cho nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công cộng và văn hóa.

Kế hoạch tổng thể khu Thu Thiem được phê duyệt vào thời điểm nào?

Kế hoạch ban đầu về Khu đô thị mới Thù Thiệm đã được Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt vào năm 1996 và được Thủ tướng Chính phủ chính thức thông qua vào năm 1998. Kế hoạch tổng thể chi tiết tỷ lệ 1/2.000 hiện tại được hoàn thiện vào năm 2005 bởi Công ty Sasaki Associates của Hoa Kỳ, với các sửa đổi sau đó đối với các khu vực chức năng cụ thể. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng chính bắt đầu vào cuối những năm 2000 với Đường hầm Thu Thiem; các tòa tháp dân cư đầu tiên được bàn giao vào giữa những năm 2010.

Tám lĩnh vực chức năng của Thu Thiem là gì?

Khu chức năng 1 là trung tâm thương mại với các tòa tháp cao nhất và trung tâm tài chính quốc tế đang được quy hoạch. Khu 2a nằm ở phía bắc, là khu dân cư có chiều cao trung bình. Khu 2b mở rộng phát triển khu dân cư về phía đông. Khu 3 bao gồm khu dân cư hỗn hợp phía tây của trục trung tâm. Khu 4 là khu hỗn hợp với các công trình công cộng làm điểm nhấn. Khu vực 5 tạo thành dải hỗn hợp phía nam. Khu vực 6 bao quanh Công viên Crescent và kết hợp bán lẻ với văn hóa. Khu vực 7 và 8 tạo thành bán đảo phía nam có mật độ dân cư thấp và công viên phía nam kết thúc tại điểm bến du thuyền.

Người nước ngoài có được mua bất động sản tại Thu Thiem không?

Đúng vậy, nhưng phải tuân thủ quy định về hạn ngạch sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam. Theo Luật Nhà ở năm 2014 và Luật sửa đổi năm 2023, cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư, với thời hạn thuê 50 năm và có thể gia hạn một lần. Hạn ngạch này áp dụng riêng cho từng dự án, do đó tình trạng sẵn có có thể khác nhau. Nhiều dự án tại Thu Thiem — bao gồm Empire City, The Metropole Thu Thiem và — đã tích cực tiếp thị các căn hộ thuộc hạn ngạch dành cho người nước ngoài; người mua nên xác minh số lượng căn hộ đủ điều kiện cho người nước ngoài còn trống với chủ đầu tư hoặc công ty môi giới được cấp phép trước khi quyết định mua.

Làm thế nào để đi từ Thù Thiệm đến Quận 1?

Hiện nay có bốn tuyến đường chính: Đường hầm Thu Thiem (đường hầm ngầm dài 1,49 km dưới sông Sài Gòn với sáu làn xe), Cầu Thu Thiem 1 (hướng Phú Mỹ), Cầu Thu Thiem 2 (từ Bá Sơn đến Lê Thanh Tôn, khánh thành năm 2022) và một số tuyến xe buýt cùng dịch vụ gọi xe. Cầu Thu Thiem 3 đang được xây dựng và dự kiến hoàn thành vào cuối những năm 2020, còn Cầu Thu Thiem 4 đã được lên kế hoạch để kết nối Khu chức năng 7 với Quận 7. Tuyến tàu điện ngầm số 2, với một ga nằm trong khu Thu Thiem, là dự án bổ sung quan trọng nhất trong trung hạn.

Thu Thiem có phải là một khoản đầu tư bất động sản tốt không?

Thủ Thiêm luôn là một trong những phân khúc thị trường có giá cao nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh, với giá chào bán trên thị trường sơ cấp của các dự án cao cấp thuộc Khu chức năng 1 thường vượt quá 300 triệu đồng/mét vuông. Lợi suất thường thấp hơn so với các phân khúc thị trường tầm trung do giá tuyệt đối cao; các nhà đầu tư thường mua để tăng giá trị vốn gắn liền với việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng và sự phát triển của trung tâm tài chính, chứ không phải vì lợi suất hiện tại. Như với bất kỳ luận điểm tập trung nào, thời điểm hoàn thành cầu và tàu điện ngầm, tỷ lệ lấp đầy tại các tòa tháp đã hoàn thành, và kỷ luật định giá của các đợt ra mắt trong tương lai sẽ thúc đẩy lợi nhuận. Chúng tôi đề cập sâu hơn về vấn đề này trong hướng dẫn đầu tư của chúng tôi.

Thủ Thiêm so với Phố Đông Thượng Hải khác nhau như thế nào?

Thủ Thiêm và Phố Đông cùng chia sẻ một bản kế hoạch chung — một khu tài chính mới được quy hoạch ngay đối diện một khu CBD lịch sử qua sông. Sự khác biệt nằm ở quy mô: Phố Đông rộng khoảng 1.200 km² so với 657 ha của Thủ Thiêm, và Phố Đông có lợi thế đi trước 30 năm về xây dựng. Thủ Thiêm gần hơn về quy mô và tham vọng với Marina Bay (Singapore) hoặc Toranomon Hills (Tokyo) — một bổ sung tập trung, được quy hoạch tổng thể chứ không phải một thành phố song song.

Sự khác biệt giữa Thủ Thiêm và Thảo Điền là gì?

Thảo Điền là khu dân cư trưởng thành do người nước ngoài dẫn dắt, nằm ngay phía Đông ranh giới quy hoạch, nổi tiếng với biệt thự cho thuê, trường quốc tế và mảng F&B trưởng thành. Thủ Thiêm là khu mới được quy hoạch tổng thể: căn hộ cao tầng trên thị trường sơ cấp, hạ tầng đang triển khai, bán lẻ còn non. Nhiều cư dân cân nhắc cả hai cụm trước khi mua hoặc thuê. Xem trang so sánh Thảo Điền vs Thủ Thiêm để có đối chiếu chi tiết.

Trung tâm tài chính quốc tế bao giờ chính thức đi vào hoạt động?

Trung tâm tài chính quốc tế tại KCN1 là điểm neo dài hạn của quy hoạch, được dự kiến bàn giao theo từng giai đoạn vào cuối thập niên 2020 và sang đến 2030. Các đợt đấu giá đất KCN1 năm 2021 đã bị huỷ một phần; một làn đấu giá thứ hai đã được tái cấu trúc và lên lịch cho 2026–2027. Việc bàn giao toà nhà do đó phụ thuộc vào tốc độ hoàn thành các phiên đấu giá và quyết tâm xây dựng của các nhà thầu thắng cuộc — tỉ lệ lấp đầy hoàn chỉnh khả thi nằm trong giai đoạn đầu đến giữa thập niên 2030.

Tiếp theo

• Đọc hướng dẫn đầy đủ về từng trong tám khu vực chức năng
• Duyệt qua tất cả các dự án bất động sản Thu Thiem
• Tìm hiểu về các đường hầm, cầu và tuyến metro tại Thu Thiem
• Hiểu rõ cơ chế đầu tư, thuế và quy định về sở hữu nước ngoài
• Xem các hướng dẫn về cuộc sống — trường học, y tế, nhà hàng, giao thông
• Xem danh bạ doanh nghiệp

Được biên soạn bởi đội ngũ biên tập Thu Thiem Vietnam. Nguồn tham khảo bao gồm Sở Quy hoạch và Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh, Sasaki Associates và các thông tin công bố đã được xác minh từ các nhà phát triển. Lần cập nhật gần nhất vào ngày May 13, 2026. Phát hiện thông tin lỗi thời? Hãy cho chúng tôi biết.