Khu chức năng 1 — Trung tâm CBD Thu Thiem
FA1 là trung tâm thương mại rộng 100 ha của quy hoạch tổng thể Thu Thiem — nơi dự kiến sẽ là trụ sở của Trung tâm Tài chính Quốc tế đầu tiên của Việt Nam, nơi sẽ có những tòa tháp cao nhất trên bán đảo và những lô đất có giá trị nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là hướng dẫn đầy đủ về FA1, những gì đang được xây dựng và những gì sẽ diễn ra trong tương lai.
- Lĩnh vực chức năng
- FA1
- Kích thước ước tính
- khoảng 100 ha
- Mục đích sử dụng chính
- CBD / tài chính
- Chiều cao tối đa
- Cao nhất trong quy hoạch tổng thể
- Các điểm giao cắt liền kề
- Cầu 2, Đường hầm
- Các lô đất đưa ra đấu giá
- 3-5, 3-8, 3-9, 3-12
- Trạng thái
- Đang thi công
- Dự án trọng điểm
- Trung tâm Tài chính Quốc tế
Tổng quan về FA1
Khu chức năng 1 nằm ở phần phía tây của bán đảo Thu Thiem, ngay đối diện Quận 1 bên kia sông Sài Gòn. Trong số tám khu chức năng của quy hoạch tổng thể, FA1 có mật độ xây dựng cao nhất, giới hạn chiều cao lớn nhất và tỷ lệ diện tích sàn thương mại dày đặc nhất. Mục tiêu phát triển rất rõ ràng: đây là trung tâm văn phòng, khách sạn và dịch vụ tài chính của khu trung tâm kinh doanh mới, là điểm kết nối với trục thương mại hiện hữu của Quận 1.
Trong quy hoạch tổng thể năm 2005 của Sasaki, FA1 được bố trí xung quanh trục trung tâm chạy theo hướng bắc-nam, kết nối bờ sông với ranh giới nội địa, với mạng lưới đường phố dày đặc hơn bất kỳ khu vực chức năng nào khác. Quy hoạch đề xuất một chuỗi các tòa tháp thương mại có diện tích sàn lớn dọc theo trục này, với khu bán lẻ ở tầng đế, các tòa tháp khách sạn và căn hộ dịch vụ dọc theo bờ sông, và khuôn viên Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tương lai sẽ tọa lạc trên các lô đất ven sông nổi bật nhất.
Điều khiến FA1 khác biệt so với các dự án cùng loại ở châu Á — Marina Bay ở Singapore, khu tài chính Lujiazui ở Thượng Hải, dự án tái phát triển Sai Wan Ho ở Hồng Kông — là sự nhỏ gọn có chủ ý. Khu vực FA1 có diện tích nhỏ (100 ha so với 360 ha của Marina Bay và 280 ha của Lujiazui), điều này có nghĩa là mật độ xây dựng theo chiều dọc dự kiến sẽ thuộc hàng cao nhất trong số các khu tài chính mới ở châu Á. Đường chân trời sẽ hình thành trong thập kỷ tới sẽ dày đặc, dễ nhận biết và đa dạng về kiến trúc theo thiết kế.
Chương trình Trung tâm Tài chính Quốc tế
Việt Nam đã chính thức chỉ định Thành phố Hồ Chí Minh là địa điểm cho Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) đầu tiên của mình, với Thu Thiem — cụ thể là khu vực FA1 — được chọn làm địa điểm xây dựng. Chương trình IFC đang được triển khai qua các quy trình lập pháp và chính sách trong thập kỷ 2020, với Quốc hội đang xem xét nghị quyết cho phép và thành phố đang chuẩn bị cơ cấu hành chính cần thiết. IFC dự kiến sẽ là nơi đặt trụ sở của các ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản, nhà điều hành công nghệ tài chính và cơ sở hạ tầng thị trường vốn theo một khung pháp lý được điều chỉnh phù hợp với các thành viên quốc tế.
Ý tưởng thiết kế khuôn viên bao gồm cụm tòa nhà thương mại cao tầng, cơ quan quản lý chuyên trách và cơ sở giải quyết tranh chấp, thành phần giáo dục và hội nghị về dịch vụ tài chính, cùng các tiện ích hỗ trợ đáng kể về khách sạn, nhà ở và bán lẻ tập trung dọc bờ sông FA1. Trong các cuộc thảo luận công khai, so sánh thường được đưa ra với Trung tâm Tài chính Quốc tế Dubai (DIFC) và Trung tâm Tài chính Marina Bay của Singapore, tuy nhiên phiên bản Việt Nam đang được điều chỉnh phù hợp với điều kiện địa phương và vị thế cạnh tranh cụ thể mà đất nước đang hướng tới.
Đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản, hướng phát triển của IFC rất quan trọng vì nó trực tiếp quyết định tần suất đấu thầu đất tại FA1, mức độ nhu cầu văn phòng khi trung tâm đi vào hoạt động, và xu hướng giá trị vốn dài hạn của các dự án nhà ở tại FA1. Theo dõi các mốc quan trọng về mặt pháp lý — và chương trình đấu thầu của thành phố sau đó — là điều hữu ích nhất mà một nhà đầu tư tập trung vào FA1 có thể làm.
Các lô đất đấu giá năm 2021 và những gì sẽ diễn ra tiếp theo
Vào tháng 12 năm 2021, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã đấu thầu bốn lô đất FA1 thông qua đấu giá công khai: 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12. Các cuộc đấu giá thu hút sự chú ý quốc tế khi giá trúng thầu vượt xa giá sàn — cao nhất lên tới hơn 24.500 USD/m² — ngụ ý giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp cho các tòa nhà dự kiến xây dựng trên các lô đất này sẽ vượt quá 800 triệu VND/m². Chỉ trong vài tuần, các nhà thầu trúng thầu đã bắt đầu rút khỏi hợp đồng, viện dẫn khó khăn về tài chính và tính khả thi; đến giữa năm 2022, cả bốn lô đất đã được trả lại cho thành phố.
Các phiên đấu giá năm 2021 đã tạo ra ba tác động quan trọng cho đến ngày nay. Thứ nhất, chúng đã định giá lại toàn bộ quỹ đất FA1 trong nhận thức của thị trường: ngay cả khi các mức giá trúng thầu bị đảo ngược, không ai còn nhìn vào đất FA1 và cho rằng nó sẽ được bán với mức giá khiêm tốn. Thứ hai, chúng đã kích hoạt một cuộc rà soát quy định về cơ chế đấu giá và các yêu cầu về bảo đảm tài chính đối với nhà thầu, dẫn đến việc các cuộc đấu thầu trong tương lai sẽ yêu cầu khoản đặt cọc ban đầu lớn hơn và lịch thanh toán có tính pháp lý chặt chẽ hơn. Thứ ba, chúng đã làm chậm tiến độ phát triển của FA1 thêm vài năm, đẩy thời điểm hoàn thành thực tế của các tòa tháp trụ cột đầu tiên phù hợp với IFC ra xa hơn.
Tính đến giữa năm 2026, thành phố đang chuẩn bị vòng đấu thầu FA1 tiếp theo. Cấu trúc lô đất và thời gian cụ thể đã được điều chỉnh so với chương trình năm 2021. Những người mua theo dõi các đợt ra mắt chính thức tại FA1 nên theo dõi các thông báo đấu thầu của thành phố và các liên danh nhà phát triển trúng thầu các lô đất đó — các dự án tiếp theo được công bố tại khu vực ven sông FA1 sẽ đến từ nguồn cung này.
Các dự án liền kề FA1
Mặc dù các lô đất FA1 phần lớn đang trong giai đoạn tiền phát triển, các lô đất ở rìa FA1 là một trong những khu vực sôi động nhất ở Thu Thiem. Các dự án liên quan:
- Empire City — là điểm nhấn tại khu vực chuyển tiếp phía nam FA1 / FA2a với tòa nhà siêu cao Empire 88 và các giai đoạn khu dân cư ven sông.
- Eco Smart City — dự án đa chức năng chủ chốt của Tập đoàn Lotte ở rìa phía tây FA1, gần bến cầu Thu Thiem 1.
- Zeit River — Dự án chủ lực của GS E&C tại khu FA2a liền kề, với tầm nhìn hướng về khu FA1.
- The Metropole Thu Thiem — dự án phát triển nhiều giai đoạn của SonKim Land tại khu FA3 liền kề, với khu bán lẻ ở tầng trệt phục vụ cho người lao động tại khu FA1.
Khi các dự án chủ lực tại FA1 bắt đầu được xây dựng, các bất động sản lân cận này sẽ là những nơi đầu tiên thu hút nhu cầu lan tỏa đối với các sản phẩm nhà ở, F&B và căn hộ dịch vụ.
Kết nối
FA1 có đường đi làm ngắn nhất đến Quận 1 so với bất kỳ khu vực nào khác ở Thu Thiem, theo thiết kế:
- Cầu Thu Thiem 2 (Ba Son) — cây cầu được sử dụng nhiều nhất hiện nay, nối FA1 / FA6 trực tiếp với đường Lê Thanh Tôn ở Quận 1. 5 phút ngoài giờ cao điểm; 15–20 phút vào giờ cao điểm.
- Đường hầm Thu Thiem — tuyến giao thông đông-tây cơ bản, với đường dẫn vào đường hầm chạy dọc theo rìa phía bắc của FA1.
- Tuyến tàu điện ngầm số 2 — ga Thu Thiem dự kiến được xây dựng trong hoặc ngay cạnh khu FA1; thời gian hoàn thành phụ thuộc vào giai đoạn mở rộng về phía đông.
- Các tuyến xe buýt 19 và 88 hiện đang phục vụ khu vực xung quanh FA1; các tuyến bổ sung sẽ được đưa vào hoạt động sau khi IFC hoàn thành.
Thiết kế và đặc điểm đường phố
Mạng lưới đường phố của FA1 tinh tế hơn bất kỳ khu vực nào khác ở Thu Thiem — kích thước khối nhà nhỏ hơn, với các lối đi ven ranh giới ngắn hơn và kết nối người đi bộ thường xuyên hơn. Khu thương mại tầng trệt là bắt buộc tại chân mỗi tòa tháp thương mại chính, với mặt tiền hoạt động bắt buộc dọc theo trục trung tâm. Ranh giới ven sông là một lối đi công cộng liên tục, không có cổng kiểm soát riêng tư giữa không gian công cộng và sông.
Các quy định về hình dáng tòa nhà hạn chế việc che khuất Crescent Park ở phía nam bằng cách giảm chiều cao tòa nhà về phía bờ sông và thu hẹp diện tích sàn tối đa khi tòa nhà cao lên. Kết quả là, khi cụm tòa nhà được lấp đầy, đường chân trời sẽ trở nên dễ nhận biết với sự đa dạng về chiều cao thay vì một khối đồng nhất gồm các tòa nhà giống hệt nhau.
Vị trí chính xác của FA1
Bản đồ dưới đây cho thấy FA1 trong bối cảnh của tám khu vực chức năng. Hình đa giác màu lục lam ở phía trên bên trái của bán đảo là FA1.
Lý thuyết đầu tư cho các bất động sản lân cận FA1
FA1 là luận điểm có đòn bẩy cao nhất trong bất động sản Thu Thiem. Ba điểm đáng lưu ý:
Việc hoàn thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) là yếu tố kích thích lớn nhất. Khi chương trình trung tâm tài chính chuyển từ khung chính sách sang khuôn viên thực tế, nhu cầu về văn phòng, căn hộ dịch vụ, khách sạn và bất động sản nhà ở cao cấp sẽ tập trung quanh FA1. Những nhà đầu tư định vị trước yếu tố kích thích này — thường ở các khu vực lân cận như FA2a, FA3 hoặc FA6 — sẽ nắm bắt được giá trị quyền chọn trước khi nó được phản ánh vào giá.
Việc bàn giao các tòa tháp chủ chốt diễn ra theo từng giai đoạn. Ngay cả khi các đợt đấu thầu đất FA1 tiếp theo kết thúc vào năm 2026 hoặc 2027, các tòa tháp chủ chốt vẫn cần từ ba đến năm năm từ khi khởi công đến khi hoàn thành phần thô. Do đó, tác động tích lũy lên giá trị vốn của các dự án nhà ở lân cận sẽ diễn ra theo từng giai đoạn từ cuối thập niên 2020 và kéo dài sang thập niên 2030.
FA1 tiềm ẩn rủi ro chính trị. Là mảnh đất được theo dõi sát sao nhất trong thị trường bất động sản Việt Nam, FA1 cũng thu hút sự chú ý chính trị — những thay đổi trong quy trình đấu thầu, sự chậm trễ trong việc ban hành luật IFC, hoặc sự thay đổi trong ưu tiên của chính quyền thành phố đều có thể làm trì hoãn tiến độ. Chiến lược này được xây dựng trên khung thời gian từ năm đến mười năm; không phải hai năm.
Để biết cơ chế hoạt động của việc mua bất động sản tại Thu Thiem, hãy tham khảo hướng dẫn về sở hữu nước ngoài, hướng dẫn quy trình mua và tổng quan về thuế và phí của chúng tôi.
Các diễn biến gần đây (2024–2026)
- Quốc hội Việt Nam đang tiến hành thông qua nghị quyết cho phép thành lập IFC; các nghị định hỗ trợ đang được soạn thảo.
- Thành phố chuẩn bị đấu thầu lại bốn lô đất đã đấu giá năm 2021 với các yêu cầu về tài chính và bảo đảm được sửa đổi.
- Dự án Eco Smart City đang được triển khai tại điểm hạ cánh Cầu 1.
- Dự án Empire 88 tiếp tục được xây dựng tại ranh giới FA1 / FA2a.
- Thiết kế chi tiết Cầu 3 đang được triển khai; hướng tuyến Cầu 4 đã được xác định.
Functional Area 1 FAQs
Khu chức năng 1 của Thu Thiem là gì?
Khu chức năng 1 — FA1 — là trung tâm khu vực kinh doanh của Khu đô thị mới Thảo Điền. Với diện tích khoảng 100 ha nằm phía bắc Công viên Crescent, FA1 được quy hoạch để có chiều cao tòa nhà cao nhất, tỷ lệ diện tích sàn thương mại cao nhất và mật độ kết hợp giữa các chức năng văn phòng, khách sạn và bán lẻ dày đặc nhất trong quy hoạch tổng thể. Đây là địa điểm dự kiến xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế đầu tiên của Việt Nam.
Khu FA1 nằm ở đâu trong khu Thu Thiem?
Khu chức năng FA1 nằm ở phần phía tây của bán đảo, ngay phía đông sông Sài Gòn, đối diện với Quận 1. Khu vực này giáp sông Sài Gòn ở phía tây, hành lang dẫn vào hầm Thu Thiem ở phía bắc, Khu chức năng 6 (Crescent Park) ở phía nam, và các Khu chức năng 2 và 3 ở phía đông. Từ đài quan sát Bitexco, khu đất FA1 nằm ngay bên kia sông.
Chương trình Trung tâm Tài chính Quốc tế cho học kỳ FA1 là gì?
Chính phủ Việt Nam đã chỉ định Thành phố Hồ Chí Minh — cụ thể là khu Thu Thiem — làm địa điểm xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế đầu tiên của Việt Nam, với khung pháp lý đang được hoàn thiện trong thập niên 2020. Khu phức hợp trung tâm tài chính dự kiến được xây dựng tại khu FA1, với các quy định đặc thù dành cho các tổ chức tài chính nước ngoài, cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế, và một cơ quan quản lý chuyên trách. Tiến độ xây dựng phụ thuộc vào tốc độ thông qua các văn bản pháp lý và nhịp độ của các đợt đấu thầu đất đai.
Những lô đất nào trong khu vực FA1 được đưa ra đấu giá?
Các phiên đấu giá đất thu hút sự chú ý vào tháng 12 năm 2021 bao gồm bốn lô đất thuộc khu FA1: 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12. Sau khi các nhà thầu trúng thầu từ chối ký hợp đồng vào đầu năm 2022, các lô đất này đã được trả lại cho thành phố. Quá trình đấu thầu lại đã được tái cấu trúc, và dự kiến sẽ có một đợt phân bổ lô đất mới trong giai đoạn 2026–2027. Các lô đất này vẫn là những khu đất có giá trị nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Có những dự án nào trong FA1?
Khu FA1 sẽ là nơi tọa lạc của các tòa tháp văn phòng quy mô lớn, các tòa nhà siêu cao tầng mang thương hiệu khách sạn và khu phức hợp dịch vụ tài chính. Tính đến năm 2026, phần lớn các lô đất tại FA1 đang trong giai đoạn chuẩn bị phát triển. Các dự án lân cận ở rìa khu FA1 bao gồm các lô đất phía trên cùng của Empire City và khu vực hạ cánh của Cầu Eco Smart City 1. Việc xác định và khởi động các lô đất đấu giá sẽ là động lực thúc đẩy làn sóng khởi công xây dựng tiếp theo tại FA1.
FA1 sẽ kết nối với Quận 1 như thế nào?
Khu FA1 có lộ trình di chuyển ngắn nhất từ bất kỳ khu vực nào ở Thu Thiem đến Quận 1: đi thẳng qua Cầu Thu Thiem 2 (Cầu Ba Son) đến đường Lê Thanh Tôn, rồi qua Đường hầm Thu Thiem để ra Đại lộ Đông-Tây. Thời gian di chuyển ngoài giờ cao điểm là 5 phút; giờ cao điểm là 15–20 phút. Về lâu dài, ga Thu Thiem của Tuyến tàu điện ngầm số 2 sẽ được xây dựng ngay trong hoặc sát khu FA1.
Khi nào FA1 sẽ được phát triển hoàn chỉnh?
Thời gian hoàn thiện dự án FA1 thường được dự kiến là từ một đến hai thập kỷ kể từ thời điểm hiện tại, tùy thuộc vào tiến độ đạt được các mốc quan trọng về mặt pháp lý của chương trình trung tâm tài chính cũng như tốc độ triển khai các đợt đấu thầu đất. Có thể dự đoán một cách hợp lý rằng các tòa tháp chủ chốt sẽ được xây dựng từ cuối thập niên 2020 và kéo dài sang thập niên 2030, với việc khuôn viên trung tâm tài chính sẽ được lấp đầy hoàn toàn vào thập niên 2030.